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第46章 REITs的内涵（第1页）

“reits”的内涵是法律赋予的，“reits”要符合一系列法律的要求，我们来看一下美国对于“reits”主要的法律要求，

其他国家的“reits”都是在美国“reits”的基础上改进的，总体上和美国“reits”没有太大的区别，

对于美国的“reits”法律要求有

1、“reits”必须把至少90的年度应税收入分配给其他份额持有人，

2、“reits”必须把至少75的资产投资于不动产、抵押贷款，其他“reits”、现金和政府债券。

3、“reits”至少75的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售中获得利息，这不低于总收入75的收入、加上股息、利息及证券出售的利益不得低于总收入的95，

4、“reits”必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的经营机构，

5、“reits”的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任用5人手中的份额必须小于已发行总额的50，

以上只是美国对于“reits”的主要法律要求，其实关于“reits”的法律要求还有很多，我们这里就不一一赘述了，

另外“reits”每年还要进行收入测试，分配测试，资产测试、组织测试、所有权测试，测试不合格的轻则罚款，重则取消“reits”资格。

所以是“reits”面临着系统的、严格的监管的，当然这是好事情，因为这样能保证中小投资者的利益，这比股票安全多了，如果我们不会选择好公司的股票，运气不好的情况下，买了一只垃圾股，由于公司管理层经营不善，导致公司最终破产退市，所有的过错都是由股民来承担，对于股民买入的股票是没有保障的，所以说为什么有买股票有人会倾家荡产，所以我们一定要掌握好财务自由的投资技能，

了解了“reits”的内涵以后，我们就知道“reits”与房地产，股票投资基金等其他投资工具有哪些不同了。

“reits”有两种基本类型，权益型和抵押型。

权益型“reits”指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的“reits”。

权益型“reits”根据其持有物业的类型不同，可以分为零售“reits”、住宅“reits”、写字楼“reits”、酒店“reits”工业产地“reits”、健康护理“reits”、自助存储“reits”等。

权益型“reits”因为本身直接有物业，而且还能对物业进行经营管理能获得稳定持续的现金流。这类“reits”的风险相对也较小，是我们学习和研究的重点。

那么我们来看一下美国有几支代表性的权益型“reits”

西蒙地产（nyse:spg），西蒙地产是美国最大的零售“reits”也是标准普尔500指数的成分股之一。

公平住屋（nyse:eqr），公平住屋是美国最大的住宅“reits”，也是标准普尔500指数的成份股之一。

波士顿地产（nyse:bxp），波士顿地产是美国最大的写字楼“reits”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

host酒店（nyse:hst），host酒店。是美国最大的酒店“reits”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

安博（nyse:pld），安博普洛斯是美国最大的工业产地“reits”，也是标准普尔500指数的成分股之一。